Отмена освобождения от налогов "на прирост капитала": инвестор в замешательстве - это время, чтобы торопиться продать квартиру?

С 1 января 2014 отменится освобождение от налога "на прирост капитала" при продаже недвижимости "для инвестиций" на каждые четыре года. Что делать продавцам квартир: стоит ли продавать?
Бум в сфере недвижимости за последние 5 лет сделало инвестирование в недвижимость самым популярным вложением капитала для состоятельных граждан Израиля. Низкая процентная ставка позволяла брать "машканту"(ипотеку) на хороших условиях, наряду с отсутствием инвестиционных каналов на "высохшей" фондовой бирже, и налог всего лишь до 10% с дохода от аренды размером от 4,980 шекелей и выше, все это привело к конкуренции между покупателями недвижимости. Предложения становилось все меньше, что и привело к резкому увеличению цен на недвижимость в Израиле.
По данным Минфина, опубликованным в понедельник, в первом квартале 2013 отмечено падение на 20% в покупке квартир для инвестиций. Министерство финансов считает, что одной из главных причин такого резкого падения покупки квартир стало ограничение финансирования ипотеки инвесторам только до 50%, в соответствии с директивой банка Израиля, вступившей в силу в октябре 2012.
Одним из факторов, которые поощряют инвестиции в жилье – это освобождение от налогов для арендодателей и продавцов квартир, что составляет экономию в десятки и даже в сотни тысяч шекелей в пользу инвесторов. Но такое вольготное положение инвесторов изменится в ближайшее время, с отменой освобождения от налога "на прирост капитала", которое вступит в силу 1.01.2014.
Хочу обратить внимание на разницу в условиях налогообложения до и после 1 января 2014.
Нынешняя ситуация освобождения от налога "на прирост капитала":
1.Существует освобождение от налога "на прирост капитала" для собственников, имеющих более одной квартиры, которым можно воспользоваться раз в 4 года.
2.Освобождение от налога "на прирост капитала" для единственной квартиры можно использовать один раз в 18 месяцев, при условии, что в течение 4 лет, предшествующих продаже, не было в собственности продавца более одной квартиры одновременно.
3. Нерезиденты Израиля могут использовать каждый из путей освобождения от налога "на прирост капитала".
4. Применение льгот не ограничивается потолочным пределом стоимости недвижимости, т.е. при продаже элитной квартиры можно получить полное освобождение от налога "на прирост капитала".
5. Применяемый налог (если нет права на освобождение) составляет 48% на период до 7 ноября 2001, 20% на период до 31 декабря 2011 и 25% с 1 января 2011 года. А именно, реальная ставка налога может составлять до 42% на прирост капитала.
Новая ситуация освобождения от налога на "прирост капитала":
1. Не возможно будет использовать два способа освобождения от налога "на прирост капитала" начиная с 1.01.2014.
2. Отменено освобождение от налога "на прирост капитала" для собственников, имеющих более одной квартиры, которым можно было воспользоваться раз в 4 года.
3. Во избежание нанесения ущерба собственникам, купившим недвижимость до "реформы", решено, что на прирост капитала до января 2014 будет взиматься налог в 0%, а начиная с января 2014 и до дня продажи будет взиматься налог в 25% на прирост капитала.
4. Приняты так же "условия перехода", из-за опасения в планировании налога на переходный период (с 1 января 2014 по 31 декабря 2017), по которым можно будет продать только две квартиры на этих условиях.
5. Условия освобождения от налога "на прирост капитала" для владельцев единственной квартиры остается без изменений в том случае, что это единственная квартира, которая была в собственности за последние 4 года перед продажей. Вместе с тем, добавлено ограничение, по которому владелец квартиры должен быть собственником как минимум полтора года с момента окончания строительства. Это ограничение предназначено для инвесторов (например, приобретение группой "квуцат рехиша"), которые не смогут получить освобождение от налога на "прирост капитала" сразу по окончании строительства. Поэтому инвесторам этого типа стоит взвесить возможность продажи недвижимости такого типа до вступления нового закона в силу, а именно до 1 января 2014.
6. Освобождение от налога на "прирост капитала" при продаже квартиры, даже если это единственная квартира собственника (в том числе и доставшаяся по наследству) будет ограничена ценовым потолком в 5 миллионов шекелей, так что сумма, превышающая этот ценовой потолок будет облагаться налогом в обычном режиме.
7. Иностранные граждане лишатся права на освобождение от налога на "прирост капитала", но они по-прежнему будут облагаться налогом по льготной ставке.
8. Освобождение от налога "на прирост капитала" при дарении недвижимости между родственниками первой степени (родители, дети, внуки) не будет включать дарение недвижимости между братьями.
Можно дать три совета для владельцев недвижимости в этом новом состоянии закона:
1. Тот, у кого в собственности сегодня две квартиры может продать одну из них до 1 января 2014 года, но при условии, что в предыдущие 4 года он не продавал недвижимость. А после 1 января 2014 года как можно скорее продать квартиру, пользуясь освобождением от налога "на прирост капитала" в соответствии с переходными условиями нового закона. Но опять же, это освобождение распространится на владельцев собственности стоимостью ниже 5 миллионов шекелей. То есть до 1.01.2014 года стоит продавать более роскошные апартаменты, а после - обычную квартиру.
2. Собственникам трех квартир при правильном планировании может продать все три практически с полным освобождением от налога "на прирост капитала" до 1 января 2018 года. Две квартиры продать сразу после 1.01.2014 в соответствии с новыми ставками налогообложения (при условии, что в предыдущие 4 года он не продавал недвижимость), потому что две квартиры будут продаваться в начале переходного периода, когда новая налоговая ставка будет практически равна нулю. Третья квартира сможет продаться сразу же с наступлением постоянного периода с января 2018 и использовать освобождение от налога "на прирост капитала" на каждые полтора года по новому закону.
3. Собственники более трех квартир смогут продать их все в соответствии с новыми ставками налогообложения способом, который обеспечит наиболее низкое налогообложение, а именно: две квартиры продать с наступлением 1.01.2014 по новой налоговой ставке (с практически нулевым налогообложением), а остальные можно продать с наступлением 1.01.2018 в соответствии с новой ставкой налога (то есть оплатить 25% налога "на прирост капитала" за период с 1.01.2014, и если речь идет о квартирах, приобретенных много лет назад, то относительно получится достаточно низкий коэффициент налогообложения), тогда и не потребуется ждать минимальный срок между продажей одной квартиры до другой.
Важно отметить, что несмотря на ужесточение налогообложения и ограничений при продаже недвижимости, стоит взвесить очень серьезно, стоит ли переписывать инвестиционные квартиры на детей, во имя избегания нового налогообложения. Причина в том, что из соображения избежать финансовой потери в виде налога является потеря контроля имуществом. Нежелательные последствия в отношении права на имущество, могут произойти, например в том случае, если дети состоят в браке, тогда собственность переходит к обоим супругам, у которых появится возможность продать имущество без согласия родителей, и так далее. Поэтому важно проконсультироваться со специалистом перед тем как принять решение, обратного хода которому нет. Это те решения, которые помогут сэкономить десятки тысяч шекелей, но смогут обернуться и потерей миллионов.
Хочу привести математический пример продажи инвестиционной квартиры после вступления в силу новых критериев в законе об освобождении от налога "на прирост капитала":
Квартира была приобретена 1 января 1995 года за 100 тысяч шекелей и была продана 1 января 2015 за 1,1 млн. шекелей. Это означает, что прирост капитала от продажи квартиры составил 1 млн. шекелей.
С момента приобретения квартиры до вступления в силу нового закона налогообложения (1 января 2014) прошло 19 лет и один год с момента вступления нового закона.
Льгота освобождения от налога на "прирост капитала" на 19-летний период составляет: 19/20 * 1,000,000 = 950,000 шекелей.
Это означает, что налогооблагаемая часть в соответствии с новым законом составляет 1/20 * 1,000,000 = 50,000 шекелей.
Так как новая налоговая ставка составляет 25%, соответственно сумма налога будет равна 12,500 шекелей.
Если при тех же условиях квартира будет продана на год позже, то налог будет размером в 23,809 шекелей.
2/21 * 1,000,000 = 95,238 шекелей (прирост капитала за два года после вступления в силу нового закона)
95,238 * 25% = 23,809 шекелей.
И так далее.
К чему это приведет на рынке недвижимости? Будем надеяться, что положение изменится в лучшую сторону для желающих приобрести собственную квартиру. Намного ли – еще немного и увидим)))
*Эта информация не является заменой юридической консультации. По каждому конкретному случаю следует обратиться к специалисту.