Как не потерять свою квартиру.

Алкоголик за стеной или притон этажом ниже способны обесценить даже идеальную квартиру, а официального реестра «плохих соседей» не существует. Защита у покупателя по сути одна: разведка до аванса. Разбираю, как её провести и что делать, если въехали и уже попали. Квартиру я тогда почти купил. Третий этаж, окна во двор, свежий ламинат, цена чуть ниже рынка, и риелтор уже намекал, что есть второй желающий. Смотрел днём, в среду. Тихо, солнце, кошка дремлет на подоконнике у соседей. Всё как в объявлении. А вечером я зачем-то вернулся. Проезжал мимо, дай, думаю, гляну на двор в темноте. И вот тут картинка поменялась. У подъезда стояла компания с пивом и колонкой на всю громкость. Внутри пахло так, что я задержал дыхание до второго этажа. А на двери квартиры напротив той, что я смотрел, темнели вмятины: будто по ней долго и методично били ногой. Соседку я застал у лифта чуть позже. Она и рассказала про сына снизу: пьёт, а по ночам приходит ломиться в чужие двери, перепутав этаж. Я, втори

Прошлой весной я чуть не отдал аванс за квартиру, в которую влюбился прямо с порога. Последний этаж, а над гостиной небольшая мансарда: лесенка, спаленка под скатом крыши, окно прямо в небо. Продавец сразу всё расставил по местам: «Не переживайте, тут всё узаконено, документы на руках». И я уже потянулся за телефоном, чтобы позвонить жене: мы нашли. Остановил меня один вопрос. Глупый, в общем-то: «А чердак-то чей?» Сразу скажу, кто я. Сам я не юрист и не риелтор. Обычный покупатель: своя ипотека, двое детей, и за последний год я отсмотрел столько вторички, что научился вздрагивать от слова «узаконено». Потому что за ним далеко не всегда стоит «можно покупать спокойно». Иногда совсем наоборот. Узаконенный, но проблемный объект - это перепланировка, на которую у продавца вроде бы есть бумаги, но по факту она либо доведена не до конца, либо вообще не могла быть оформлена законно. Чаще других подводят три объекта: балконы, мансарды, антресоли. И расплачивается за них обычно новый владел

Аварийный дом - это дом, который власти официально признали опасным для жизни и поставили в очередь на снос. Купите в нём квартиру, и при расселении вам выплатят деньги, причём не больше, чем вы за неё отдали. Проверить статус дома реально за один вечер по трём бесплатным базам. Показываю, куда смотреть. Прошлым летом я смотрел двушку в крепкой на вид пятиэтажке. Цена на полмиллиона ниже соседних домов, окна во двор, до садика пять минут. Риелтор бодро говорил: «дом надёжный, кирпич, ещё нас переживёт». А меня царапало одно: почему так дёшево. Я, не юрист. Обычный человек с ипотекой и двумя детьми, который однажды чуть не отдал аванс за квартиру в доме, тихо стоявшем в очереди на снос. С тех пор статус дома я проверяю раньше, чем смотрю на кухню. Сейчас покажу, как это делается - без юриста и без паники. Есть распространённое заблуждение: купил квартиру в доме под снос - считай, выиграл, скоро дадут новую и побольше. Так было бы, если бы вы владели квартирой давно. Но для того, кт

Свежий ремонт в квартире на вторичке не доказывает качество, а сигналит: присмотритесь внимательнее. Под новой штукатуркой, обоями и плиткой нередко скрывают трещины, следы протечек, плесень и незаконную перепланировку. Ремонт "для жизни" решает проблему. Ремонт "для продажи" её прячет - и эту разницу можно увидеть, если знать, куда смотреть. Я, два года назад смотрел квартиру, где пахло свежей краской прямо с порога. Подумал тогда: повезло, не придётся переклеивать обои в первый же год. Через полчаса осмотра запах краски начал казаться подозрительным сам по себе - слишком сильным для квартиры, где, по словам продавца, ремонт делали месяц назад. Свежая краска иногда означает просто свежую краску. А иногда под ней спрятали то, что не хотели показывать. Логика покупателя обычно такая: чем новее отделка, тем меньше проблем достанется новому собственнику. Звучит разумно, но переворачивает причину и следствие. Ремонт перед продажей делают не для будущего жильца. Его делают, чтобы быстрее

Долг продавца перед налоговой - это не его личное дело, если вы покупаете его квартиру. Приставы могут арестовать недвижимость за долг от трёх тысяч рублей, а если дело дойдёт до банкротства продавца, вашу сделку можно оспорить в течение трёх лет после её заключения. Защита одна: проверить продавца до аванса, а не после. Я, сам через это проходил - и квартиру в итоге купил у человека, за которым тянулся долг почти в двести тысяч. Узнал об этом случайно, на третий день после того, как уже договорился о цене. Расскажу, что выяснил и что в итоге сделал. История знакомого, не моя. Купил квартиру у пенсионера, всё чисто: выписка, паспорт, нотариус. Через восемь месяцев на пороге - судебный пристав с постановлением об аресте. Оказалось, у бывшего собственника был долг по имущественному налогу за несколько лет, потом штрафы, потом - дело передали приставам. Те, проверяя имущество, увидели, что человек продал квартиру полгода назад. Запросили в Росреестре сведения о сделке. Дальше неделя

Квартира в залоге у банка не приговорена к тому, чтобы остаться непроданной. Закон разрешает её продавать и покупать. Но только через одну из трёх схем, где деньги движутся под контролем банка и Росреестра, а не на словах продавца. Нарушите этот порядок - и рискует именно покупатель. Я, сам через это проходил. Смотрел квартиру, всё нравилось, и в конце разговора риэлтор обронила: "она у них ещё в ипотеке, но это не страшно". Не страшно для кого, подумал я тогда (риэлтору, очевидно: ей нужна сделка). Закрыл ноутбук и два вечера разбирался, что это вообще значит на практике. Развею миф сразу: купить квартиру в залоге можно. По данным риелторов, в крупных городах под обременением находится примерно каждая пятая продаваемая квартира, и почти всегда это именно банковский залог. Бояться самого факта залога бессмысленно. Бояться нужно того момента, когда деньги уже у продавца, а обременение ещё висит в выписке. Если квартиру покупали с привлечением кредита, банк регистрирует залог в Росре

Если квартира под арестом, купить её нельзя, пока арест не сняли: Росреестр откажет регистрировать сделку, как только увидит запись об ограничении. Это не миф и не страшилка для перестраховки, а просто механика. Пока в ЕГРН висит арест, переход права собственности физически невозможно зарегистрировать. Я нашёл это на собственной шкуре. Точнее, чуть не нашёл: квартира уже была выбрана, продавец торопил с авансом, а в выписке ЕГРН я увидел строчку "ограничение прав" и не понял ни слова. Сердце ёкнуло, и в голове сразу - всё, приговор? Или это вообще не про мою ситуацию, а норма для половины вторички? Я, покупал свою квартиру с ипотекой и без юриста, и в тот вечер часа два сидел с этой выпиской и гуглил каждое слово. Сейчас разберу так, как сам разбирался: что вообще значит арест, чем он отличается от других обременений, и что делать, если квартира мечты внезапно оказалась "под чем-то". Арест - это не приговор и не клеймо навечно. Это запрет на регистрационные действия с квартирой: её

Долги за квартиру по ЖКХ (вода, газ, отопление, содержание дома) при продаже остаются на прежнем собственнике и не переходят к покупателю. Исключение одно: долг по взносам на капремонт переходит к новому владельцу вместе с квартирой, сколько бы лет он ни копился. Риелтор сказал это с таким спокойствием, что я даже выдохнул. "Долги по ЖКХ к вам не перейдут, забудьте, не ваша проблема." Сказал и уткнулся в телефон, как будто речь шла о погоде на завтра. Я, на тот момент уже неделю перепроверял документы на квартиру (жена в шутку называла меня "наш юрист", хотя я к юриспруденции отношения не имею никакого). Решил проверить и это - и риелтор, в общем, оказался прав. Почти. Один пункт он просто не назвал, и из-за него потом люди месяцами разбираются с управляющими компаниями и фондами капремонта. По закону обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда у него возникло право собственности. Это прямо написано в статье 153 Жилищного кодекса

Если продавец вторички использовал маткапитал, но не оформил доли детям, сделку могут оспорить через суд. Иск подаст прокуратура, опека или сам ребёнок после восемнадцати. По реституции покупатель получает обратно только сумму из договора. За этим стоит статья 168 ГК и закон 256-ФЗ. Шесть лет назад я купил трёшку на вторичке. Хорошая, не убитая, цена в рынок. Продавцы (семья: муж и жена, двое детей) использовали маткапитал при ипотеке. Ипотеку погасили перед нашей сделкой. В договоре про детей ни слова. Я спросил риелтора, тот пожал плечами: «Доли выделят после, у них шесть месяцев по закону, это техническая процедура». Жена продавца кивнула. Я кивнул. Деньги перевели. Тогда я даже не знал, как пишется аббревиатура ДКП. Знал одно: на сделке должен быть риелтор, и риелтор был. Этого мне почему-то хватило. Сейчас, перечитывая те документы, я чувствую, как горят уши. В выписке ЕГРН на момент сделки числился один собственник, жена. Свидетельства о рождении детей я не видел в глаза. Сп

Если опека уже отказала - сделка встала. Требуйте возврата аванса: по ст. 381 ГК РФ при срыве сделки по независящим обстоятельствам деньги возвращаются. Если в авансовом соглашении нет оговорки про отказ опеки - готовьтесь к разговору с продавцом. Возможно, к суду. Звонок пришёл в среду, после обеда. Риелтор говорила быстро, и я сначала не понял, что именно случилось. Понял только слово «опека» - и что-то внутри сжалось. Я, купил этот аванс за три недели до звонка. Сорок тысяч рублей, наличными, расписка на двух листах. Квартира на вторичке, продавцы - молодая семья с двумя детьми. Риелтор со стороны продавца сказала: «Маткапитал использовали, доли детям выделены, всё чисто». Я спросил: «А опека?» Она сказала: «Подадим после аванса, это рабочий момент». Я кивнул. Вот это «кивнул» обошлось мне в восемь недель нервов и в сорок тысяч, которые я несколько дней не знал, вернут ли. Опека - это не просто подпись. По ст. 37 ГК РФ родители не имеют права продать квартиру, в которой есть до